На фоне последних мировых событий серьезно вырос обменный курс доллара. Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев рассказывает, как все это отражается на рынке недвижимости в Беларуси.
По словам эксперта, сейчас рынок недвижимости находится на стадии корректировок планов и определения дальнейших действий. Из-за роста курса доллара вся недвижимость для покупателей, получающих доходы исключительно в белорусских рублях, стала значительно дороже.
— Причем абсолютно необоснованно, — подчеркивает Андрей Чернышев. — Когда с 2017 по 2019 годы у нас наблюдался подъем в экономике, рост стоимости квадратного метра был логичен. Сейчас не та ситуация. Более того, уже приостановился спрос на покупку жилья. Люди интересуются недвижимостью, но не настроены на активные действия. Если сравнить текущий курс доллара, установленный Нацбанком, с тем, что был 23 февраля, то он окажется выше почти на 20%. Поэтому в такие сложные времена мы рекомендуем застройщикам и собственникам привязываться к последнему стабильному курсу американской валюты, чтобы соблюдать объективное рыночное ценообразование.
На данный момент явный откат в стоимости пока наблюдается только на рынке аренды, где ежемесячная плата за однокомнатные квартиры в Минске уже снизилась на 30-100 долларов. Это происходит благодаря тому, что собственники стараются максимально оперативно решить все проблемные вопросы. В случае купли-продажи ситуация выглядит сложнее.
— Сейчас все участники стали на паузу. Никому не хочется сразу скидывать цены на продажу жилья. Но спустя некоторое время и собственники на вторичном рынке, и застройщики столкнутся с заметным снижением спроса: интереса будет все меньше, а просьб о скидках — все больше. Плюс, с учетом продолжающегося негативного развития внешнеполитической ситуации, придет понимание, что доллар не откатится назад: в лучшем случае не будет столь интенсивно расти,- уверен Андрей Чернышев.
После этого начнется стадия падения рынка и цены поползут вниз. В такой ситуации те продавцы, которые раньше пойдут на разумные уступки покупателям, окажутся в выигрыше.
— Нужно понимать, что в Минске рекордное, как минимум за 10 лет, предложение недвижимости на первичном рынке: более 150 домов. И это без учета того, что возводят для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Плюс серьезный потенциал для расширения есть в Грушевке, Новой Боровой, в районе улицы Аэродромной. Заявлен большой проект «Северный берег». Объем предложений — огромный, а спрос падает. Все это уже давит на цены, и с каждым днем будет давить еще сильнее, так как покупателей становится меньше и конкуренция за них обостряется, — уверен наш эксперт.
Стоит помнить и о том, что на 2,75% поднялась ставка рефинансирования, что обещало сделать кредиты более дорогими, а затем ряд банков и вовсе приостановил кредитование на покупку недвижимости. А подобными займами, к слову, пользовалась треть покупателей квартир в новостройках. Правда, хватает и тех, кто располагает собственными средствами. Но им лучше тоже не затягивать с покупкой недвижимости.
— Таких клиентов можно разделить на две группы. Первая — те, у которых все деньги в долларах и на руках. Вторые — те, у которых значительная часть суммы в белорусских рублях. Покупатели с американской валютой теоретически могут подождать, пока стоимость недвижимости ощутимо снизится, но это произойдет как минимум через год-два. Что касается второй группы покупателей, то им нужно действовать уже сейчас. Лучше в этом убедят цифры.
В 2013, когда в последний раз наблюдался пик цен, средняя стоимость за «квадрат» в Минске была около 1700 долларов, что соответствовало по тогдашнему курсу (1 доллар = 0,9 белорусских рублей) 1600 белорусским рублям. В середине 2016 года уже наблюдалось дно цен: средняя стоимость «квадрата» опустилась до 1080 долларов, но курс был уже 2 рубля, поэтому в белорусских рублях стоимость поднялась до 2150. И если смотреть в динамике, с которой снижались цены и росла американская валюта, то получаем следующее: если доллар вырос на 100%, то цена на «квадрат» снизилась только на 30%. Конечно, каждый решает сам, как поступать, но если отталкиваться от математики, то вывод очевиден, — заключает Андрей Чернышев.